观点指数 新的一年，经济强复苏预期中，深受影响的各行各业对未来都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成为增长的一环。从地产、商业、物业，到产城、物流、租赁，再到文旅、康养、金融资管等领域，一时间尽显“春风吹拂，万物生长”的美好希望。

我们知道，具体到行业、企业与个人则仍然会面对许许多多的不同问题和挑战。没有人能预测疫情是否彻底远离，经济增长的各驾马车又会在重启过程中遭遇多少波折，但坚定的信心是最重要的。我们相信，无论是科技产业、房地产行业还是消费领域，都将在新起点上以高质量发展为目标构建出更多新的模式。

不舍昼夜，只为万物生长的春天。

观点指数长期监测行业数据，关注重点企业，每年定期推出《卓越指数 • 2023房地产年度卓越表现报告》，盘点这一年地产行业的发展走势，从全面的视角解析行业未来。

以下为其中的《2023养老机构运营卓越表现报告》及研究成果，更多请点击下方阅读原文。

2022年以来，国内对养老问题尤为关切，解决养老问题成为当下社会民生的重要事项。

据统计局最新数据显示，2022年我国人口总量略有下降，人口自然增长率自1960年后首度呈现负值，而人口下降的另一面必然是人口老龄化。

随着我国老龄化程度的加深，老年人口规模和比重、老年抚养比和社会抚养比将相继达到峰值，给公共服务供给、社会保障制度可持续发展带来挑战。

在这个急需更多养老服务设施的阶段，受疫情困扰，我国养老机构和养老床位的数量增速自2021年一季度起显著下跌，持续两年季度增速环比跌至1%以下，大型机构新增的床位数也较历年减少。

年内，险企仍是养老社区的投资主力。1月份，银保监会下发《关于规范保险公司销售保险产品对接养老社区服务业务有关事项的通知（征求意见稿）》，旨在规范保险公司销售保险产品对接养老社区服务相关业务，保护保险消费者的合法权益。在明确的标准下发展行业，才能逐渐走向健康可持续的道路。

养老是重大民生工程，因此行业发展很大程度依赖于政策导向。最新的政府工作报告中就提到，积极应对人口老龄化，推动老龄事业和养老产业发展，发展社区和居家养老服务。

此前，相关政策除了顶层设计的全面性文件外，还针对医养结合、居家社区养老、人才培训及养老产品提供等细分领域做了规划和指引。

除了对养老服务产业的支持和规范，个人养老金、特定养老储蓄这类长线金融产品都在报告期内推出试点。表达了国家对多层次养老保障体系建设的高度重视，随着制度设计的不断完善，后续个人养老金业务空间的发展潜力可期。

老龄化加速与机构增速放缓，养老事业有待更多支持

2023年初，统计局公布最新人口数据调查数据，数据显示2022年我国人口总量略有下降，人口自然增长率自1960年后首度呈现负值。

数据显示，2022年全国人口为141175万人，比2021年减少85万人；人口自然增长率为-0.60‰，下降0.94个千分点。我国人口总量略有下降，主要是源于出生人口减少。

人口下降的另一面必然是人口老龄化，2022年末，60岁及以上人口为28004万人，占19.8%，其中65岁及以上人口为20978万人，占14.9%。与2021年相比，60岁及以上人口增加1268万人，比重上升0.9个百分点；65岁及以上人口增加922万人，比重上升0.7个百分点。

随着我国老龄化程度加深，老年人口规模和比重、老年抚养比和社会抚养比将相继达到峰值，将给公共服务供给、社会保障制度可持续发展带来挑战。

为应对快速来临的老龄化社会，养老服务机构的建设成为重点。民政部最新数据显示，截至2022年第三季度，全国各类养老服务机构和设施达36万个，其中，非营利性民办养老机构占44.7%。养老床位总数比2012年底的416.5万张翻了近一倍，发展卓有成效。

然而从近几个季度数据来看，养老机构整体增速已明显放缓。提供住宿的养老机构40466个，环比上升0.43%，同比上升2.99%；提供住宿的养老机构床位共509.3，环比上升0.41%，同比上升1.92%。

养老机构和养老床位的数量增速自2021年一季度起快速下跌，已持续两年季度增速环比跌至1%以下，大型机构新增较历年减少。

过去三年受疫情冲击，养老机构面临严峻的运营和获客难题。长期的封院使得运营成本陡增，各类防疫物资、药物等花费甚多，更需腾出部分床位预留隔离区域。同时，新客户却难以招揽，即使成功揽得新客，其入住时间则因各种原因被迫延后。

此种情况下，养老服务企业往往难以持续发展，扩张和建设更是无从谈起，因此增速急降也成必然。随着疫情逐渐退去，目前客户能够更自由到访机构，全行业的获客难度将会相对降低，过去一年停滞的建设项目也有望重新提上日程。

"保险+养老社区"首迎准入门槛，险企加码仍需留意隐忧

2023年1月4日，银保监会下发《关于规范保险公司销售保险产品对接养老社区服务业务有关事项的通知（征求意见稿）》，就规范保险公司销售保险产品对接养老社区服务业务（即"保险+养老社区"）在业内征求意见。

《通知》旨在规范保险公司销售保险产品对接养老社区服务相关业务，保护保险消费者合法权益，进一步提升保险业服务国家多层次养老保障体系建设能力。文件要求保险公司销售与养老社区服务对接的保险产品，应当契合养老社区服务，匹配客户未来的养老资金需求，如长期年金及中长期保障型产品等。

准入门槛和负面清单的划定，能够以具体的规范杜绝险企以投资养老社区的名义变相进行住宅开发，避免资金的不合理应用。

从现时经营"保险+养老社区业务"的险企来看，泰康人寿、平安人寿、太保寿险等险企已先行介入该业务数年，目前基本符合这些条件，但涉足地产行业较深的地产系险企和问题险企则难以满足偿付能力、综合风险评级等要求。

据观点指数不完全统计，自2007年泰康保险率先提出进军养老地产起，当前已有十余家险企涉足养老社区领域。其中包括在2012年成立旗下养老品牌"优年生活"的合众人寿，以国寿健投为平台打造养老社区品牌"国寿嘉园"的中国人寿，已在7个城市落地8个太保家园养老社区的中国太保，以及于2014年建设养老社区的中国太平。

从消费者的需求看，市场调查显示，大部分城市居民更青睐城心养老。城心养老指离市中心近、临近三甲医院、方便子女方探望、交通便利，拥有熟悉的生活圈或社交圈的城心养老机构。相比同等档位城郊养老机构，城市居民愿意支付超3000元/月的溢价用来保障享受城心养老服务。

然而，目前我国保险机构所投资的养老社区发展主要借鉴海外发展成熟的CCRC社区模式，如泰康之家、国寿嘉园、太保家园等，这类社区多位于城市郊区，难以满足健康老人外出社交、购物消费的需求，降低了部分老年人的入住意愿。

除选址外，险企的营销渠道和方式所存在的法律和舆论风险也需留意。观点指数了解到，目前对接养老社区的保险产品，多为年金险和终身寿险，险企在销售相关保单时纷纷承诺提供养老社区的入住资格。对接养老社区的保险产品保费相当高昂，非一般家庭能够承受，存在部分销售人员向实际资金实力并不达标的老人销售的隐患。

并且所承诺的只是入住资格，若养老社区建设不如预期，就存在供小于求的可能性，适龄客户无法行权。即便客户成功取得了入住名额，但养老社区入住后的各项费用却超出客户心理预期，特别是在销售时无详细解释的情况下，就极易产生争议，带来舆论和法律风险。

政策覆盖面更广，养老服务标准体系陆续建立

养老是重大民生工程，因此行业发展很大程度依赖于政策导向。最新的政府工作报告中就提到，积极应对人口老龄化，推动老龄事业和养老产业发展，发展社区和居家养老服务。

大方向上看，"十四五"期间国家将建设15分钟养老服务圈，健全居家、社区、机构相协调的照护服务体系，包括在税费、用房、水电气价格等方面给予养老服务政策支持，并推进医养结合。

近年，我国社会养老服务在政策的支撑下持续快速发展，在种类、数量和质量三方面均有所提升。但也要注意到在实际政策推行过程中依然存在着"重机构，轻居家社区"、医养结合机制不畅、农村养老服务短板突出等问题。

观点指数对年内影响养老行业发展的相关政策进行梳理，可以看到2022年相关政策除了顶层设计的全面性文件，还针对医养结合、居家社区养老、人才培训及养老产品提供等细分领域做了规划和指引。

全国多个城市也正在因地制宜出台适合自身经济和人口结构的养老服务政策，探索构建符合本地实情、多类型的养老服务模式，更加高效地对接老年人的需求。

如年内山西省推出的《山西省社区居家养老服务条例》，成为全国首部针对社区和居家养老服务的地方性法规；广州印发的《广州市居家社区养老服务管理办法》，明确构建15分钟居家社区养老服务圈，并鼓励社会力量参与；天津则印发了关于于公开征求《关于深化嵌入式养老服务机构发展"建管扶用"23条措施(征求意见稿）》，要求在土地指标上满足养老设施建设需求。

随着我国快步进入老龄化社会，社会养老服务在政策的支撑下持续快速发展，但也要注意到尽管养老服务是偏公益性的社会事业，仅依靠政府的供给是无法满足快速增长的需求，这就需要政府、市场和社会力量相结合，鼓励更多社会资源投向养老服务领域，也才能有效地缓解养老服务的供需矛盾。

个人养老金落地，适应老龄化的金融体系加速构建

随着老龄社会的发展，中国人口平均预期寿命不断延长，全社会老龄化持续加深。在这种情况下，既不能单靠养儿防老，也不能光靠买房养老，合理的养老规划需要利用好长线金融，为全生命周期做好金融准备。

为此，央行、银保监会于2022年7月29日发布《关于开展特定养老储蓄试点工作的通知》，试行个人养老金相关产品以补充民众对养老金融产品的需求。

11月20日，工商银行在广州、青岛、合肥、西安、成都五个城市正式发行特定养老储蓄产品，农业银行、中国银行和建设银行三家也在后续逐步推出试点产品。

去到今年2月10日，首批7只个人养老金发布，并很快在2月24日迎来第二批11只产品，两批产品包括工银理财、农银理财、中邮理财和中银理财四家理财公司。

特定养老储蓄的推出和个人养老金业务的落地，有助于我国居民养老观念逐步从"储蓄养老"向"投资养老"改变，补齐我国养老保障体系的短板，增厚居民退休后的收入预期，使金融业能更精准服务到老年人的需求上。

据观点指数了解，招行、建行等多个银行已在其APP上推出个人养老金专属板块，现阶段主要提供个人养老金预约、养老金计算器相关产品介绍等功能。

接连的政策文件出台表达了国家对多层次养老保障体系建设的高度重视，随着制度设计的不断完善，后续个人养老金业务的发展潜力会更加可期。